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日期:2022-04-19 17:14:28  阅读量:373
       文:任志军

导读:本期分享的是普法君经办的一宗房屋买卖合同纠纷,购房客因自身资质不足,在业主的让渡下,换了三家银行仍贷款不成,恼羞成怒状告业主双倍返还定金被法院全部驳回的成功万博苹果版。购房客自知贷款不成且又无力全款购房,诉称业主违约未办理赎楼手续要求解除合同并要求双倍返还定金,最终法院认定业主并未违约,购房客无权要求返还双倍定金(首期购房款)。

一、基本案情

2021314日,购房客、业主、中介三方签订《房地产买卖合同》,约定购房客购买业主位于中山市石岐区某路某华园的商品房,房屋总价值100万。付款方式:合同签订之日支付定金20万,余款80万银行按揭贷款支付,购房客须在2021331日前申请按揭,业主配合,否则视为违约;若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额,购房客一次性支付。该房产处于抵押状态,业主应在合同签订之日起60个工作日还清贷款,办妥解除抵押登记手续,并将房产证原件托管至中介作为办理过户手续之用。最后一段空白处,双方手写变更交房时间为业主收到全部楼款当日,最迟不超过202171日。违约条款约定,任何一方逾期履行合同义务超过15日,守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或者承担定金罚则。后由于购房客未能贷款成功,协商解除合同不成,20211013日,突然诉讼要求业主双倍返还定金40万元。

202112月,业主通过朋友介绍,第一时间委托广东卓建万博手机版max网页版事务所合伙人任志军万博手机版max网页版(普法君)应诉维权。普法君听取业主陈述及通过研究证据材料,提出三点关键答辩:一、还款银行打印银行流水,明确提前还款时间。二、房产登记部门打印房产信息单,明确解除抵押时间;三、梳理与购房客、中介的聊天记录,证明对方违约事实。最后,一审法院支持普法君观点,驳回购房客的全部诉讼请求。

二、代理思路

1、研读《房地产买卖合同》,按时间顺序梳理交易的每个时间节点

2、提供反驳对方己方未违约的证据,己方早于合同约定的截止日期前办理完成解除抵押手续。包括合同签订后第几个工作日提前还清银行贷款、第几个工作日房产登记中心办理解除抵押手续。

3、提供对方违约的证据材料。包括购房客、中介三方微信群聊天记录、与购房客双方聊天记录。

4、告知法院,己方已经完成了合同约定的所有义务,并且为了在约定时间促成交易,己方借钱赎楼为此耗费时间、精力及经济成本。不仅如此,为了购房客贷款成功,三次让渡配合三家银行贷款审批,合同约定最后截止交易的时间202171日也早已届满。对方不图感恩反而单方取消交易并且要求双倍返还首期购房款,没有任何事实及法律依据。


案件胜诉的几个关键点:

1己方在约定的时间办妥了解除抵押登记手续。双方约定在合同签订之日60个工作日还清贷款、解除抵押登记手续并将房产证原件托管中介办理过户之用。

202158日,还清银行贷款;2021515日,将房产证交付中介;2021526日,办理了解除抵押手续,该时间点为合同签订的第51个工作日,符合合同约定。

2对方事实违约。

未能提供证据证明,对方在合同约定的2021331日前向银行申请了按揭贷款。

合同约定的最后支付全部房款的时间为202171日,截止开庭之日(20211214日),对方除了支付完首期款后,分文未付。


三、法律法规:

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。

依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外

第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

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    碰到诉讼或者其它法律问题时,应第一时间咨询法律专业人士。很多时候当事人并不清楚案件的相关法律关系,也表述不清楚客观事实,因此,无法准确的提炼出让法官信服的法律事实,导致不少案件败诉而失去合法的维权途径!

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